Mercado Imobiliário

ITBI e Lucro Imobiliário: Tire suas dúvidas!

Saiba tudo sobre os impostos que incidem sobre as transações imobiliárias.

Atualizado em 27 dezembro, 2016

ITBI e Lucro Imobiliário

Mesmo que nunca tenha feito nenhuma transação imobiliária, é possível que você já tenha ouvido falar que sobre esse tipo de negociação, incidem alguns tributos e encargos específicos. E existe um imposto, em especial, que sempre deverá ser pago quando da transmissão de uma casa ou apartamento, por exemplo: trata-se do ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis).

O ITBI é um tributo municipal que deverá ser pago em transações de compra e venda de imóveis: a regularização dos documentos só é possível após o pagamento deste imposto. Quem paga este imposto geralmente é o comprador, mas nada impede as partes de entrarem em um acordo sobre como procederão: por conta disso, existem casos ainda que o vendedor é quem paga este tributo. De qualquer forma, o ideal é consultar a legislação da sua cidade quanto às regras para esse tipo de transação. E não se preocupe! É possível fazer essa consulta até mesmo através da internet.

É importante consultar essa legislação, pois podem haver variações em alguns pontos, como o momento de pagar o tributo, por exemplo. Em alguns municípios, paga-se após a lavratura da escritura pública, já em outros, paga-se somente depois do registro da escritura. É necessário ficar atento e manter-se informado para que não ocorram quaisquer irregularidades em sua transação imobiliária. E os prazos de pagamento também podem não ser os mesmos para você, que comprou ou vendeu seu imóvel na sua cidade e para aquele seu amigo que mora num município vizinho. Normalmente, o recolhimento deve ser feito até cerca de um mês após a conclusão da compra. Mas trata-se de outro fator sobre o qual você precisa informar-se para não ter problemas futuros, ou mesmo durante os trâmites.

Se você está se perguntando se é possível conseguir descontos ou isenções neste imposto, saiba que isso não é comum, salvo casos que se enquadrem em outras bases legais, como programas sociais, cujo principal objetivo é favorecer os indivíduos que não contam com uma fonte de renda muito alta para sobreviver. Existe somente um caso no qual é possível conseguir descontos sobre este imposto: nas transações feitas através do SFH (Sistema Financeiro de Habitação). Um bom exemplo para este grupo é o programa Minha Casa, Minha Vida, do Governo Federal, que já é destinado a pessoas de baixa renda. Os casos de sucessão por falecimento, como pessoas que recebem herança de familiares, por exemplo, ficam isentas do ITBI.

Mas, enfim, quanto devo pagar?

O cálculo do ITBI é feito sobre o valor de mercado do imóvel, também chamado de valor venal. Nas grandes cidades, a alíquota a ser cobrada costuma ficar em torno de 2%, mas este é outro fator que varia de município para município. E se você quer descobrir o valor venal de um imóvel, basta checar no carnê do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), pois esta tributação também é calculada tendo por base o valor do imóvel. E para calcular, basta multiplicar a alíquota vigente em seu município pelo valor do imóvel. Vamos supor que você vai comprar um imóvel de R$100.000,00 numa cidade onde a alíquota é 2%. Basta fazer R$100.000,00 X 0,02 = R$2.000,00, e este será, portanto o valor de ITBI que você deverá recolher.

E muita atenção, caso você esteja negociando a compra de um imóvel na planta, pois o ITBI é calculado sobre o valor que o imóvel seria vendido quando estiver pronto. Portanto, é necessário pesquisar e informar-se muito bem caso apareça uma oferta com a promessa de um imposto mais baixo para quem comprar o imóvel na planta. Informe-se sempre sobre o que diz a legislação e garanta uma transação segura, dentro de todos os trâmites legais necessários.

Você sabe o que é lucro imobiliário?

Vamos supor que você está vendendo um imóvel, comprado há 10 anos. O valor de venda certamente não será o mesmo da aquisição, certo? A diferença entre o valor de compra para o de venda de um imóvel pode ser definida como lucro imobiliário. E sobre este lucro também incidirá um imposto de 15%. Porém, também existem alguns casos que presumem isenção do pagamento deste imposto, e é por isso que você deve buscar conhecer seus direitos.

Quem paga e quem não paga?

Para quem vende um imóvel e emprega o valor total recebido na compra de outro (pode ser um ou mais) imóvel até 180 dias após a primeira transação, fica isento de pagar os 15%. Caso o valor investido em uma nova transação imobiliária seja parcial, o imposto incidirá somente sobre a parte não utilizada para comprar outro imóvel. E atenção: se você já gozou dessa isenção há menos de cinco anos, o benefício não será válido para você. Volta a valer somente após cinco anos da transação anterior.

Vamos supor que você reformou o imóvel e assim agregou a ele um valor maior do que quando você o comprou. Este também pode ser um argumento plausível para obter desconto no imposto, já que o imóvel aumentou de valor devido a melhorias que você realizou. E é claro que qualquer melhoria requer um investimento, o que faz com que a diferença deixe de ser puramente lucro. E é claro que a diferença no percentual também deverá passar por uma análise, levando em consideração o tamanho do seu investimento.

Se você não vendeu nenhum imóvel nos últimos cinco anos e está negociando a venda de um imóvel com valor inferior a R$440mil, saiba que você também pode requerer a isenção do imposto. Caso você venda um imóvel por menos de R$35mil a qualquer tempo, é certo que poderá obter a isenção. A mesma regra é válida para imóveis adquiridos antes de 1969.

Em qualquer um dos casos, o melhor é informar-se quanto à legislação federal e a legislação municipal da sua cidade. É importante cuidar para que os trâmites com imóveis sejam todos realizados dentro da legalidade para que não haja problemas fiscais no futuro ou na própria finalização do negócio. Imagine o transtorno de ter que dispor de um valor a mais na última hora.


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